香港樓市買家近期面對「按揭上會難」，內地樓市的買家們卻似乎獲得諸般優待。例如建行（0939.HK）、興業（601166.SS）、浦發（600000.SS）、平安（000001.SZ）等多家大型銀行，最近相繼推出「先息後本」按揭方案，讓買家在最初10年只需月供1元（人民幣．下同）本金，便可以買樓上車。但正所謂「冇咁大隻蛤乸隨街跳」，這種方案的總利息負擔一定特別重，買家還須注意10年後的還款能力及樓價波動風險，否則有可能淪為「韭菜」。
內銀推樓按先息後本
據《第一財經日報》等內地媒體報道，多家銀行近日不約而同推出「先息後本」按揭方案，適用於上海、廣州、杭州、成都、重慶、福州、廈門等一二線城市。住宅買家若採用這種方案，在首3年每月只需償還1元本金及相應利息開支，然後待3年屆滿後還可申請「先息後本」續期，最長延至10年。
舉例說，買家若購買價值500萬元的住宅物業，選用85%按揭、3.5厘息率、30年還款期計算，根據傳統「即供」按揭方案，初期每月還款約1.9萬元，當中包括約6500元本金及1.25萬元利息（隨着30年還款期推進，每月還款中的本金比率將逐步上升，利息比率則相應下降）。但是如果採用「先息後本」方案，初期每月只需償還1.25萬元利息再加1元本金，表面上「少供」6000多元。
正如本欄上月在〈押上「國運」救內房〉一文指出，中央政府近期連環「放大招」提振內房市場。例如人民銀行除了設立3000億元「國家隊買房」再貸款額度、降低個人住房貸款首付要求、取消個人住房貸款利率下限，還要求全國銀行合理滿足房地產企業及個人購房融資需要。
事實上，「先息後本」房貸方案早於「房住不炒」之前的2010年便曾經出現，但當時只有部分小型銀行「試水」，「後本」年期最長不過兩至三年，兼且很快便被監管當局叫停。相反，今趟的「先息後本」方案由建行、平安等多家大銀行高調炮製，年期最長達到10年，且在引起廣泛關注及媒體報道後未見被叫停跡象。由此看來，相關銀行可能早已獲得監管當局「開綠燈」，甚或是「奉旨」推出這一招來振興房市。
據中國指數研究院統計，5月份全國百城二手房價指數按月跌0.7%，已屬連續25個月下滑，兼全部100個被統計城市皆錄得房價下跌，並無任何一個城市的房價上漲。另據克而瑞統計，5月份全國百強房企銷售額為3224億元，按年急插33.6%。換言之，今年以來的「救市」招數似乎暫時效果有限，當局及金融業界或有需要繼續「出招」。
「先息後本」表面上「先甜後苦」，嚴格而言「先甜後更苦」。皆因首10年毋須償還本金，意味「還本期」集中於後20年，屆時每月「連本帶利」供款額激增。
「先息後本」表面上「先甜後苦」，嚴格而言「先甜後更苦」。皆因首10年毋須償還本金，意味「還本期」集中於後20年，屆時每月「連本帶利」供款額激增。 (CFOTO via Getty Images)
10年後還本 光景無人知
「先息後本」在商業貸款領域並不新鮮，例如一家企業發行5年期債券，通常每半年付息一次，然後待5年期滿後才「一炮過」清還本金。惟這種安排對於住宅按揭實屬罕見，皆因買樓乃人生大事，尤其是按揭貸款期長達30年，往往橫跨借款人的大部分事業周期，銀行也須考慮其還款能力及相應風險。
正所謂「冇咁大隻蛤乸隨街跳」，買家們能夠推遲10年償還本金貌似很「着數」，卻隨時可能「中伏」，至少有3點需要注意。首先，儘管最初10年基本上毋須「還本」（象徵式月供1元），但買家欠銀行的按揭總額始終存在（10年間只減少120元），並須為此支付利息，因此買家在整個貸款期間的總利息開支，將較「即供」方案顯著增加，某程度上「羊毛出自羊身上」。
有內地網民提出，由於目前房貸利率降至約3.5厘低位，「先息後本」按揭也相當於低息貸款計劃，買家若把省下來的本金用於較高回報投資，例如約4.5厘的美國10年期國庫債券，理論上「冇蝕」（但存在滙率風險）。不過目前中國國債息率僅約1.5厘至2.5厘，在外滙管制下，普羅大眾不容易找到既穩健又高回報的投資對象。
其次，「先息後本」表面上「先甜後苦」，嚴格而言「先甜後更苦」。皆因首10年毋須償還本金，意味「還本期」集中於後20年，屆時每月「連本帶利」供款額激增。買家尤其需要考慮自己的年齡及事業前景，例如現在若然40歲，到10年後50歲的飯碗是否穩妥？競爭力會否下降？萬一到時在職場面臨被淘汰，又要每月高額供樓，恐怕會很頭痛。
最後，假若銀行推出「先息後本」方案是為了「救市」，或多或少藉着還款便利安排，把現時滯銷的房地產物業推銷予潛在買家。在此情況下，買家就像面對保險經紀、汽車銷售員或健身室教練hard sell，務須保持頭腦清醒，不宜為了少許「甜頭」便作出重大決定。買家應衡量自己的置業需求以及對中國經濟和房市長遠前景的看法，避免淪為「接盤俠」或「韭菜」。
簡單講，10年後再爆過啦
