胡•說樓市呂麗君撻訂案後續 – 新盤追差價迷思: 咩叫按照慣例唔會追

4球仔 2024-05-14 08:10:55

還記得上周我們曾出PO，講述大劉前女友呂麗君關於「晉環」撻訂貨有被追重售後差價的可能嗎? 我們留意到有不同谷友都曾詢問條款的操作，過往有否案例等，為讓谷友們更深入了解，我們找來一手住宅買賣合約中的常見條款，跟大家再談談。

當時我們曾跟大家討論新盤簽署正約後，若買方取消交易，賣方有權追收重售後的差價，正因為此條款，亦令發展商拖延正式終止買賣的行為，直至找到該單位的接手買家為止。若大家細心留意最近呂麗君的「晉環」撻訂成交，該單位在2021年5月14日簽署正約後，到2023年12月14日才終止買賣合約，但單位已旋即於2023年12月18日，即4日後簽署新的臨約，明顯是找到新買家接貨才願意正式終止呂麗君的交易，這種做法無不與追收重售差價的合約條款有關。

附圖的合約條款，屬於新盤正式買賣合約的常見條款，當中列明買方取消交易後，「若重售後單位成交價高於原有成交價，所得額外收益全歸賣方所有，而在合約終止後6個月內賣方重售單位，若重售後價格低於原有成交價，當中的差價及相關開支都由原有買家負責」，這也解釋了以上種種疑問，正正因為《一手條例》沒有規定簽署正式買賣合約後，發展商須於收到買方通知取消交易後的特定時間內確認正式終止買賣，令發展商有權拖延將終止買賣的決定註冊到成交紀錄冊，直至找到接手的買家為止，以確保終止交易與重售單位的時間差不會超過6個月的時限，讓發展商仍有權向上手買家追討重售後差價。

經歷過去樓市大型升浪的時間，發展商向撻訂買家追收重售差價鮮有所聞，畢竟買家撻訂後，發展商重售都不會蝕價，對上一次發展商入稟向撻訂買家追差價，亦要數到長實追收名門及嘉湖山莊等撻訂交易的差價，所以谷友們一定聽過銷售人士跟你說「合約係有呢條條款，但過去都唔會有發展商咁做，慣例係無追過」，但只要細心想想，這句說話其實是「偽命題」。
第一，過去發展商沒有向撻訂買家追收差價，不代表往後不會這樣做，而每一年的市況都不同，難一概而論；第二，你可以如何猜測哪個發展商會追差價，哪個不會? 所謂慣例是誰人而定，有否約束力? 抑或相關立論純屬臆測? ；第三，既然你肯定發展商不會追收差價，為何合約要保留此條款? 又，為何發展商要找到接手買家，才願意正式終止買賣?

雖然過去十年鮮有出現發展商追差價的個案，但容我們再提醒大家，簽署合約是非常嚴肅的行為，買賣雙方必須盡力按照合約條款完成交易，以協議的價錢交易指定物業，一旦你簽署了合約，法律上表示你已全然同意合約上的條款，這裡要帶出的是，在處理關於具有法律效力的協議時，我們絕不建議谷友帶有僥倖心態行事，因為最終要負上法律責任的是你，而非該銷售人士。而且，當你提出要取消交易後，發展商一日不確認終止交易，法律上你仍須盡力完成交易，若逾期找數，賣方可按合約條款徵收罰息，這種情況下，你想購置另一住宅物業時，稅局會視之為非首置買家，你需要繳交辣稅，直至發展商確認終止買賣為止。

過去很多我們視之為理所當然的事，近年已不再一樣，過去銷售人士一直跟你說新盤按揭是根據合約價批出，但飛揚已證明銀行估價可以低於新盤合約價；過去銷售人士一直跟你說「新盤首張價單一定有水位，發展商決不會減價，以免影響商譽」，但答案呢?

如果你衡量風險後認為搏得過，這是個人選擇，但大前提是對事情有足夠認知。

關關難過人 2024-05-14 08:55:36

寫得幾好，專業報導

樹大好遮陰 2024-05-15 01:33:00

飛揚馬生最近點

肥蟲君 2024-05-15 02:05:34

AA慣例