長實6000蚊呎買啟德絕非看淡 第時樓價最少賣$22000一呎

上個月驚爆一單新聞，長實以低價投得一幅啟德地皮，呎價只是6000多元，重返8年前呎價，好多人見到都大嚇一跳。「嘩﹗6000幾蚊買入，第時賣咪只係萬幾蚊呎？之前用2萬幾、3萬呎買啟德的業主點算？」「係咪發展商睇淡樓市？樓價仲要跌？」

老實講，最初看見這篇報導的時候我都感到驚訝。但回過神來，思前想後，覺得實在不合理。

試想想，不久前長實才以每呎樓面地價1.1萬多元投得土瓜灣的住宅用地，這裡可是啟德啊，樓面地價怎可能只需要6千多元？如果長實睇淡，應該連土瓜灣、啟德地都唔投先啱﹗

最重要是這個價錢竟然可以擊敗其他發展商？為甚麼沒有其他發展商競投？這個價錢隨時古洞都買不到啊，實在不合理，於是就想找出原因來。

市場一面倒唱淡 少有人了解真正原因
正如之前所說，市場現時的主流是盲唱淡，必然是力數最差的一面，甚麼重返八年前，啟德發展商、買家蝕到入肉等，要幾差有幾差。

幸好Brian Sir找到了一些關於賣地章程的相關資料，又找到其中一篇長實高層的訪問，終於找出了原因，並且即日就在我們的學員群組中分享，釋除很多同學的疑慮。

果然不出所料，背後另有原因。根據某報一篇報導，今次賣得這個價錢除了因為地價回落之外，亦與賣地條款有很大關係，投得地皮的發展商，需要興建地下購物街，而且車位數目亦較其他啟德區地皮多。

地價連成本 最少$14580
熟悉我們的朋友都知道，我們自己都有投資收購重建項，有些項目都要興建地下車庫，地庫建築費用高昂，而周期亦較長，料建築成本料每平方呎9,000元，令發展商出價較為審慎。

如果以中標價6,138元計算，樓面地價及建築成本加起來要14,580元，將來賣樓要2.2萬左右才有合理利潤。

如此一來就合理了。這幅地很多人形容為地王，坦白說我就唔明有幾地王了，最大的優點是靠近宋王台站即是九龍城，遠離體育園及海濱長廊，只是交通上較為方便而已，很難與現時體育園附近、跑道區的環境相提並論，價錢稍為低一點都算合理。

如果成本是14,580元，賣價要2.2萬元，相對現時啟德其他樓盤，確實是平了，但其實又不是平得想像中那麼多，更不是市場所說的「崩盤」，不過可惜在唱淡氣氛下沒有人留意。

最壞時刻已過 樓市好轉中
如果有留意市場動向，其實氣氛正在好轉。不但是樓市，而是整個經濟都充滿着憧憬。

先是香港放寬防疫限制，大家都可以去旅行了，旅客也可以來了。然後是國內「新十條」，中港通關，相信經濟最差的時刻已經過去，市面很快就可以回復過來。

股市已經率先反映，恒指由15,000點以下大反彈，重上20,000點之上。試問在這種情況下，為甚麼樓市價會不斷下跌呢？

事實上，反映業主取態的美聯信心指數，已經連升幾個星期，代表願意劈價的業主已經比之前少了很多，樓市見底在即，如果真的想把握這次機會買到筍盤上車又住又賺的話，就必須好好把握這幾個月的機會。

傻好：有大陸西餅客

無銀行做按揭喎，無西餅食

如果香港啲西餅客撻訂比人追差價
唔可以當Call Option咁玩
都唔知點

長實有料，鉅哥乜都敢帶頭做

佢要起埋地下街老人院 兩邊都唔慌會蝕
而家啟德最抵玩係miami quay 開價最低由22K減到去17K
變相多左水位升
Quality依d冇驚 反正有現樓可以睇
而且佢樓下就有巴士搭其實冇其他新盤咁隔涉

地下街已落實取消

咪撚玩啦on9

而家蟹道區帶頭劈到1字頭

你九龍城垃圾樓可以上2字頭咩？得！得個擺字囉

仲要等巴士

起幾十層都係5千，加個車庫要4千班牛鬼蛇神係驚無力為繼定咩，呢排越吹越大

有些項目都要興建地下車庫，地庫建築費用高昂，而周期亦較長，料建築成本料每平方呎9,000元

on9 math, 佢咁講之前長實黃竹坑個盤都冇可能賣22k啦

你估比特幣咩
挖礦成本貴所以貴

而家係大把供應，政府冇錢