蝕讓之王凱譽

「凱譽」樓層最高有39樓，提供262伙單位。部分高層單位可欣賞180度維港煙花海景，中低層則望訊號山公園景，理應是搶手貨。

發展商恒地早於2002年推售項目，惟市場反應欠佳，改為服務式住宅出租。至2014年改名為「凱譽」由租轉為售。項目非住宅地契，故不受《一手條例》規管，但當年首批折實呎價約3萬元，較九龍站的二手樓價高出50%，當時管理費高達約$6.2/呎。話雖如此，該盤處於核心旺區供應不多，初期銷情理想。

地契引發按揭危機

不過，問題來了，因項目地契非純住宅，屬服務式住宅地契，所以當年銀行曾煞停「凱譽」的按揭審批，金管局提醒銀行該物業用途複雜，承造按揭須評估風險。

到目前為止，「凱譽」地契仍屬商業用途，只有少數銀行以非住宅方式批按揭，最多只能做40%至50%按揭，變相增加轉手難度。

翻查資料，今年7月至10月「凱譽」只錄一宗成交，同時亦是蝕讓個案，一個349呎單位，買入價為1,161萬元，以800萬元賣出，帳面蝕361萬元。其實去年該盤至少更錄5宗蝕讓個案，蝕幅15至17%不等，個別單位最多損手近300萬元。由於買家多於高位買入，而低按揭成數又令新買家卻步，業主要轉按不易，令不想再持貨的原業主要蝕住賣。

樓市自2月底全面撤辣後，二手樓市轉旺，不過市場依然錄得勁蝕個案。尖沙咀豪宅凱譽一伙中高層一房戶，以700萬元沽出，較2015年買入價帳面貶值逾570萬元，蝕幅高達約45%。

上述成交個案為尖沙咀凱譽中高層D室，實用面積350平方呎，採一房間隔。據了解，早前叫價800萬元，在5月初落實以700萬元沽出，成交呎價僅2萬元。

2015年買入價1,272.18萬

翻查資料，該單位早於2015年11月以1,272.18萬元買入，以最新成交價計算，該單位在過去9年帳面貶值逾572萬元，大幅跌價約45%，成為該單幢項目最大蝕幅個案。據了解，該單位原業主姓董，英文名字為國語拼音，料為內地客。

市場憧憬財政預算案為樓市減辣，不過市區豪宅依然未止蝕。市場消息透露，尖沙咀豪宅凱譽一伙兩房戶以蝕讓價988萬元沽出，失守千萬大關，原業主持貨約8年都要帳面損手「五球」，蝕幅高達33%，為屋苑歷來最大。

上述成交個案為凱譽中層C室2房，實用面積488平方呎，成交價988萬元，呎價20,246元。原業主在2015年以1,494.4萬元購入上述單位，持貨逾8年，帳面貶值506.4萬元，蝕幅高達33.9%，為該屋苑歷來最傷個案。

原為服務式住宅由四叔持有　其後轉租為售

凱譽位於尖沙咀棉登徑8號，提供262伙，項目由恒地（0012）前主席「四叔」李兆基私人持有，原屬於服務式住宅，其後轉租為售。

去年5宗成交全部需蝕讓

翻查凱譽在2023年的成交紀錄，去年錄得5宗二手買賣個案，全部需要蝕讓收場，蝕幅高達17%至29%。

果個位方面飲酒？

天台配備按摩浴池，無敵海景盡收眼底。
由恒地（00012）主席李兆基私人持有的尖沙咀服務式住宅凱譽，於本月重推單位發售，由於項目已完成翻新工程，加上位處尖沙咀棉登徑，擁臨海優勢，整個維港盡入眼簾。發展商開放現樓以供參觀配合銷售，令項目重推至今僅半個月，已速沽逾100伙，銷情斐然。 前身為豪峰軒的凱譽，由於項目作收租用途多年，故不受《一手...

20年前邊個會住2014,15前果條街10點後都生人勿近，同街大把MK夜場，晚晚打交咁濟

多個豪宅新盤計劃於復活節假期後登場，恒地（00012）的尖沙咀棉登徑凱譽，示範單位將於復活節假期開放參觀，最快長假期後開售。另香港興業（00480）愉景灣悅堤擬於本月底至下月展開軟銷攻勢。
恒地營業（一）部總經理林達民表示，凱譽因應查詢踴躍，早前已開放示範單位予約100名預約人士優先參觀，復活節假期開放現樓予公眾，最快於長假期後開售，並預料物業參考同區呎租可超過50至100元水平。
對於市傳該盤實用呎價在3萬元以上，林氏回應稱，物業尚未定價，但此價錢為集團可考慮出售水平，更計劃為該盤推出租金回報優惠。
該公司執行董事孫國林稱，凱譽將由偉邦物業管理提供國際化酒店式物業管理，設24小時禮賓司、健身中心及送訂餐服務，更可為業主代訂私人飛機等，而集團更聘請西倫敦大學高級講師培訓禮賓司。孫氏預期，最快到加息周期展開政府才考慮撤辣招。
悅堤擬月底啟動宣傳
另市場消息指出，正待批轉讓同意書的悅堤，擬本月底至下月發動宣傳攻勢，香港興業回覆查詢時稱，該項目尚未定銷售日期。至於上周五上載樓書及開價的九龍城豪門，華懋集團昨公布銷售安排，最後3個複式戶於本周六發售，其中49至50樓複式戶買家，可用50%折扣優先購買車位。

尖沙咀凱譽坐擁核心地段，銷售呎價逾30,000元，令銷情緩慢，累積售出約50伙，佔項目約20%。發展商恒基地產近期計劃重推，為增加買家入巿意欲，擬加設高成數定息按揭；短期內推出新價單，個別單位定價將低過早前開價。

凱譽示範單位由著名設計師梁志天打造，以黑鋼素材打造時尚居停。(林浩賢攝)

位於尖沙咀棉登徑8號的凱譽，屬於服務式住宅，樓高約40層，提供262個單位。項目於2002年落成後已出租多年， 去年曾經拆售，近期分拆加推單位。 凱譽住宅部分位於1至39樓，間隔包括一房至三房（一套），實用面積介乎355至690平方呎，高層特色單位實用面積達1,993平方呎。 最新開放38樓B室示範單位，實用面積1,990平方呎，屬於三房（一套）兩廳間隔，附設儲物房連浴室。 設計主題是「剛陽魅力醉人空間」，用上黑色主題，配上香檳金屬，營造沉穩、型格的起居生活。 呂字形的大廳，間隔四正。客廳灰色雲石紋地磚，配襯黑鋼線條綴邊的深色捫皮牆身，大門兩旁擺放著金色藝術品。 廳堂內巨型黑色皮革沙發，卻用上雪白雲石紋茶几，似在深色系中，凸顯淺色家具的重要性。 飯廳空間不少，可擺下方形大餐桌，能夠容納八人同時用餐。梁志天在飯廳與廚房之間，闢出部分地方作酒吧區，令生活增添醉意，三兩知己把酒言歡，俯瞰窗外維港夜景，何等詩情畫意。

尖沙咀供應罕有，早前凱譽銷情較慢，原因是項目屬服務式住宅，銀行提供的按揭成數，未能追貼傳統住宅項目，新近發展商擬推低息按揭計劃，消除買家疑慮。 恒基營業（一）部總經理林達民表示，凱譽最快10月推售，計劃參照同系樓盤的按揭計劃。 集團旗下財務公司敘造一手按揭，首三年定息3厘，成數可達85%，期後息率為最優惠利率（P）減1厘。 林達民指出，主要銀行可為凱譽敘造40%一手按揭；另可敘造約40%二按，按揭成數約80%。 集團擬推的按揭採用固定息率，可為買家減輕未來可能加息對供款負擔的影響。 投資行情：新服務式住宅呎租100元 尖沙咀核心區商業區住宅供應少，服務式住宅大行其道，發展商頻頻翻新項目，除恒基地產的凱譽翻新出售外；信和置業旗下海防道項目今年初完成翻新，最新呎租逾100元。 位於海防道51至52號的The Camphora，由商廈翻新而成，樓高九層，提供24伙，實用面積介乎319至337平方呎，清一色開放式間隔。單位備有電子爐具，家電設備齊全。 The Camphora已於8月底開始招租，月租由約30,800至38,800元不等，呎租逾100元。月租已包括管理費、每週兩次房間打掃及床舖更換服務、上網服務及收費電視等。

最大穫係個海景比海員俱樂部借咗大部份
恆基分明知道海源俱樂部會重建，所以嗱嗱聲賣咗佢

不受一手住宅銷售條例規管的尖沙咀棉登徑凱譽昨日下午一度向地產代理發放首張80伙價單， 隨即開賣，由於叫價高企，消息指，只售出2伙，分別為12樓H及22樓G室，實用面積分別為473方呎及689方呎，未計折扣前售價1,274.2萬及2,321.3萬元。然而，昨晚銷售代理恒基地產向地產代理收回凱譽已發放價單，表示另有安排，已簽約的2伙亦未能拆單。恒基地產發言人接受查詢時表示，未有派過官方價單。
1房呎價叫4.2萬 創新例後新高
根據銷售代理恒基地產昨日下午向地產代理發放的首批80伙價單顯示，首批單位分佈12樓至26樓合共8層，實用面積359方呎至689方呎，訂價1,274.2萬至2,368萬元，發展商提供多種付款方法，包括60天成交期即供付款獲7%折扣，買家亦可獲樓價3.75%從價印花稅回贈，不計印花稅回贈，首批單位折實最平約1,185萬元。
價單中26樓E室1房戶，實用面積359方呎，訂價1,507.7萬元，呎價達41,997元，創出一手新例後全港1房戶新高呎價，若扣除60天成交期即供付款獲7%折扣，及獲樓價3.75%印花稅回贈，折實價1,345.6萬元，折實呎價3.75萬元，與九龍站天璽1房戶呎價相若。
由李兆基持有的凱譽為已租出10年的服務式住宅，目前已交吉並正進行翻新，不受一手住宅銷售條例規管，合共提供262伙，包括1房至3房，實用面積359方呎至689方呎，最頂3層為6伙特色戶，實用面積1,990方呎至1,993方呎，部分連天台及平台。
灣仔囍滙昨售3伙
其他新盤方面，灣仔囍滙售出3伙、蔚林售出2伙、雲暉大廈、溱柏、昇御門、高士台各售出1伙。