【109萬幽靈人口大檢閱】新發展區容量遠超人口增長！
目前政府的長期人口估算，雖然是採用2021年的人口為基數，但似乎忽略了移民潮及急劇改變的地緣政治環境影響，故此預料20年後香港將會增加66萬人口至818.68萬【註1】，已被人詬病過份樂觀【註2】。更嚴重的是，細數目前計劃中的城市發展計劃，其容納的人口竟遠超66萬，即使香港「幸運」地全數留住了谷高人口增長的專才，屆時也可能鬼城處處：
新發展區／發展項目 新增容納人口
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明日大嶼 50萬
新界北新市鎮及羅湖／文錦渡* 40萬
古洞北及粉嶺北新發展區* 22.21萬【註3】
洪水橋／厦村新發展區* 18.39萬
流浮山新發展區* 14.1萬
將軍澳第137區及132區 13.5萬
元朗南發展區* 9.87萬
新田／落馬洲發展樞紐* 8.48萬
屯門新慶路康寶路公屋發展 6.1萬
元朗沙埔大旗嶺公屋發展 4.6萬
林村土地共享計劃 4.26萬
東涌第119區及133區 3.51萬
粉嶺高爾夫球場用地局部發展 3.36萬
錦田南房屋發展計劃* 2.52萬
屯門南延線發展 2.4萬
牛潭尾發展計劃* 1.7萬
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總數 205萬
（*為北部都會區主要發展區域）
上述列表已未計如啟德（13.4萬）、安達臣道（3萬）等已有小部分人進駐的發展項目，公屋發展亦只選取提供逾萬伙數的數個計劃，故此205萬只是一個保守數字。這些發展計劃20年後陸續落成，屆時即使真的增長了66萬人，還有139萬人口的「出缺」，（如項目順利落成）住宅空置率將不斷創新高，更別提過去政府的人口推算常有「高估」往績，最終數字或許遠低於這數字。
即使部分新增住宅是用來全數安置現時住在不適切居所人口、無家者和調遷公屋擠迫戶，水份仍佔極多：
嚴峻住屋需求群體 人口
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劏房戶 21.4萬
臨時構築物戶 7.11萬 （2.37萬戶*）
公屋擠迫戶 1.2萬 （4千戶*）
無家者 0.15萬
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總數 29.86萬
(*只有戶數數據者以每戶3人作保守計算)
保守計盡現時上述嚴峻住屋需求人口，以139萬相減之下，仍有逾109萬個「幽靈人口」，佔新增容量的53%。就算以工程角度預留彈性，即萬一有個別大型工程延誤／取消，未來仍有住宅供應「補位」，水份仍未免多得過份，若果政府不縮減發展規模，他日難免有很多新發展區域無人居住。
事實上，若將明日大嶼擱置，再縮減北部都會區的規模，撤銷當中尚未開展的發展計劃，如新界北新市鎮及羅湖／文錦渡、流浮山、新田／落馬洲、錦田南、牛潭尾等，現有計劃仍容納到逾88萬新增人口，再加上其他即將完成（如啟德、安達臣道），以及將來額外的房屋發展計劃，基本上已能滿足未來20年的居住需求。令人好奇的是，在政府現時的想像藍圖下，未來興建多出來的住宅，究竟住的是甚麼👻人呢？
參考資料：
【註1】《香港人口推算2022-2046》
【註2】經濟日報：【人口推算】2046年人口升至819萬？ 學者：政府估算樂觀需觀察人才會否留下 https://shorturl.at/boBIJ
【註3】已減去粉嶺北發展區內已建好樓盤One Innovale的人口數量
