香港的樓價會與深圳最終會拉平?

近日網上熱烈討論香港的樓價會與深圳最終拉平? 大部分人認為港樓會跌,而深圳樓價稍為上升。我頻道的直播節目也討論過這問題, 直播當時也有聽眾表示: 「就算太古城與麗港麗一海之隔,他們的呎價也有分別。」故融合後呎價不是(香港樓價+深圳樓價)除2那麼簡單。

如兩個地方近，制度近日下，樓價會一樣? 我們參考自2009年已立廿三條的澳門, 和珠海只屬一關之隔。澳門遲香港兩年回歸，是否珠海同澳門樓價在過去十年已逐步拉平?

澳門2011年政府才出樓價指數，全澳平均而言在2024年是231點, 而2011年指數剛推出時是100點。換言之用了約13年時間由100升到231點,升2.31倍。除了有良法令市民安全之外，大家觀察澳門人, 對中央政府也很依從。工資上，澳門由1990年代已輸入外勞。根據官方資料，2023年外勞約16萬，同人口只60餘萬的總人口比有點誇張。那是否代表他們的樓價在法規, 或者在和中央政府合作上的取態之有變, 而令他們最後的樓價, 更快與人口比他們多約4倍的珠海「融合」呢?

珠海於2011年,當年新房出售均價是$9,747/平方米,到2024年均價達$25,357,升了2.6倍。大家想珠海同澳門通關、珠海一定升! 到2024年看竟是珠海以2011年那麼低基數, 到現在才升2.6倍，比2011具世界級規模賭場開業的澳門只係升多一點點。澳門與珠海在融合後是大家都升，珠海亦不因基數低而「大有著數」。

再觀察珠海附近, 不同區份的樓價和香港一樣，也屬不同。近香洲市約$23,000/平方平,但斗門那邊, 再近澳門多一些，只賣$9,300/平方米。在珠海反而不是最近澳門關口的樓價最貴。所以在香港不是上水會同深圳關口邊拉平。更何況大家有去過澳門同珠海，兩地之間的關口, 可以步行通過，兩地之間沒有綠化帶。反而粉嶺及上水再北行，早年是禁區, 現在都見不少荒蕪地帶呢…

因此純粹從地理位置及人流，解釋不了樓價變化。樓價可以升的主因，依照的硬規律反而是能否提供賺錢機會及當地的居民質素。畢業大部份人都想搵錢及想擁有批溫柔的鄰居! 搵找錢的地方,那裏自然有人肯搵過去住! 當然香港, 不是說比往時那麼強，但對比那亦沒有全中國那麼捲。大家可以審時度勢，多做比對。

香港會否與內地同化? 先看一項研究。東德和西德之間的柏林圍牆拆了後25年，即是2015年去看，究竟東西德原本是兩個政治體制很不同的地方， 而同樣講德文為主的，融合一起大家連關口阻隔都無，25年過去究竟是否樓價工資生活也同化?

研究用the 500 richest Germans做統計，即500個最有錢的德國人，只有21個是東德人，西德人仍然佔大部分。即合併了25年之後，西德人和東德人的財富差距仍很大。東德男人娶西德女人好少，西德男人娶東德女人會多一點，但都只佔結婚總數的十多個百分比。合併了25年後, 東德人的薪水仍是較低，東德人的薪水只是西德人的平均薪水的三分之二, 而大家最關心的樓價, 東德也只是西德的一半。

東德就是由以前的蘇聯統治,西德則加入了北約集團。為何合併了25年,東西德的樓價和工資仍然差那麼遠，其中連大家的Pension系統也一起合併了，好似香港的MPF都同內地社保合併了一樣，但隔了25年財富仍然那樣不均等?

主要原因發現是西德人本身擁有的資產，他們的樓都留給了他們的兒子。有樓留給兒子的家庭，他們是贏在起跑線，下一世仍然是比東德人還要有錢。另外當然是有樓揸手的西德人，在培養孩童資源較多，25年只係約一代人時間，不夠阻格西德人傳承財富與知識予下代。

故如香港和深圳最後合併後，會不會樓價一樣? 有時大家做決定係用比較法，而唔係計絕對數字(absolute figure)，香港雖不少亮麗的經濟統計數字也下跌，然而相對內地仍擁有不少好處。

一 香港的工作機會及高工資水平

二 低稅

三 子女考上高等教育的競爭比內地低

四 樓房質量好。30年樓齡的屋苑樓仍有價有市

東西德一案正正說明你用樓將資產穩當傳承下代，就當仔女咩都唔做靠間由你供滿既樓收租，下一代都叫仲有辦法過好生活。但如果你問75年後? 100年後會唔會拉平? 真係唔識答你。

深圳樓價對比深圳平均月入係貴過香港

基本上一定會

https://www.ifo.de/en/press-release/2023-10-18/differences-economic-structure-explain-wage-gap-eastern-western-germany#

唔知你話東德人工得西德2/3的數據點來。我上網查係大約 26.6 對 31.1。即係大約8成半



你其他用東德同西德比的論據有什麼支持，定係老作？

兩個地方的基建同產產業不同。平均收入不同，其實好正常。唔明點解可以反向推論因為有樓同冇樓的分別？

其實有沒有東柏林同西柏林的樓價比作參考？

https://www.reddit.com/r/germany/s/3DNWMZuV8e

我見外國連登問過東西柏林的樓價。d人好似話分別不大，最後要看當地的密度同人口。

你係老吹？

拉平唔會，但接近一定會。香港跌深圳升。

班香港人日日去深圳食玩訓，過多十年點會唔扯高深圳人正租金

短期係。但長遠看，要看香港的支柱產業點。若香港的產業再惡化，而深圳的高科技行業發展得好，追過香港唔奇。

長遠個個都會死

樓豬自己寫定qoute 人地

有呢啲論調就知香港智障 弱能人士太多
好心就唔好搞咁柒多福利 養呢班傻閪啦
完全拖低香港整體智力水平
需要自然淘汰 物競天擇 社會先可以進步

近就可以拉平 咁觀塘幾時可以同南灣 壽臣山拉平？？惠州/東莞幾時可以同深圳拉平？？
同一條街既快剪幾時可以同正常salon收費拉平啊？？
UNIQLO幾時同LV價格拉平？？

深圳最大優勢係無限外勞 每日一車車新鮮畢業生車去三和發配人力資源 雖然有永遠都食唔完既隆江豬腳飯
但係人工水平幾十年都係冇變化 由iphone3出到iphone15 未試過有一年用一個月人工就買到一部iphone

班垃圾黃屍自動送中 大嘆深圳點好點抵
最後都係用腳投票 禮拜一準時番香港打卡番工
無論點吹奏 身體最後都是誠實的

短線長遠對香港實質性傷害幾乎係零
因為香港完全唔需要靠旅遊業
有資源 應該用係私人物業退稅加碼
甚至買樓政府應該補貼息率
鼓勵大家唔好依賴公屋

東德係被制度領先既西德統一
期間西德本身既制度價值無下跌

完

用東西柏林比擬就on9
香港係比中共操縱，掠奪香港資源比深圳
咁同東西柏林既對等性完全唔同

聽講大陸好多租務問題
所以, 只要香港一日唔整D搞9業主既法律條文, 一日香港都仲係吸引D

比你講左先
我#14 typing時就係同你想講既同一樣野
香港人連自己處境都未知
深圳想唔食你都難

何況西德國力遠高於東德，都俾東德拖累幾十年

其實分析咁多做乜
呢d 分析只適用於自由經濟市場

深圳撳住香港搶掠
已經做到好狼死
雙非，孟婆偷用護照，港大醫院....
比賊偷野
唔去追究
仲同個賊鬥身家多
係香港人先有咁on9既行為
黃屍玩政治
連自己處境都未明
輸到一仆一碌係抵死

隱性奶共
偷偷幫支共證明一國兩制係真實存在

AA藥房狗係咪真係冇乜常識，不如你去問下你日日億億聲上落既舅父，問完坐係自己個咁撚細既屎坑思考下先再覆啦。

每個地方都有中心，你住得遠過city d樓實會平，你用觀塘同壽臣山比會唔會覺得自己好撚on9。仲要講埋Uniqlo同lv

屌你不如返去驗下智商先。

題外話，幾時捐返個幾皮野？

高科技行業指？

個人覺得開發科技既產業係人工貴既地區係做唔起,除左最頂尖果批，有國家補貼。其他應該去曬美國。所以長遠深圳自己都唔會有力點升。

而香港就一定會跌，而每年流失既熱錢就會流比深圳,但量未必夠大推起個價。而且大陸樓因政府問題 唔好預係for炒。

加上大陸有債務問題，而且積落好多吉樓。其實擔心香港深圳分薄左,堔圳都會比大陸其實地方分薄。所以都係齊齊跌。

最重要係人仔跌緊, 外國人投資少左，出口無增長。長遠唔跌都已經偷笑。而水漲船高。應該都收皮。

香港兩大賣點係暫無外匯管制同增值稅
暫時係 暫時係 暫時係
2-3年融資能力無改善，世界局勢變化，可能就係另外一個story。

深圳各區都唔同價啦
同埋香港個價都唔係差寶安南山區好遠