葉秀亮的盲點

葉秀亮的盲點

香港地產問題並不僅僅是地產商的問題，而是由1984年開始所扮演的角色所注定的。當年港英政府內部評估80年代香港可能經濟下滑，因此急於尋找資金，使香港經濟回復增長，這就是為什麼房地產首先在香港出現的原因。西方和中國的資金被投入香港經濟，包括中國從美國賺回來的資金，推高了香港的市場，然後離開香港，收回100年的投資。然而，這個問題演變成了香港現今所面臨的問題，即香港出現了所謂的荷蘭病。

荷蘭病是指一個國家或地區因為資源開發過度而造成其他產業空洞化的現象。這是因為美國容許中國加入世界貿易體系的條件之一，是將資金放在香港，以防止中國有朝一日反悔，不履行承諾，對抗美國。因此，美國設定了香港的角色，即如果中國反悔，香港也會受到影響，而香港的經濟衰退將拖垮中國，這就是所謂的攬炒。現在，這個情況正在香港上演，這也顯示了美國的先見之明。

為了實現這個目的，香港必須患上荷蘭病，即產業空洞化，變成一個只有金融和房地產的膠囊，將中國的資金吸引到香港，如亞洲金融中心（遺址）和房地產。正如姚松炎教授在16年和17年已經指出的，香港的房地產是洗黑錢的工具，並沒有真正的投資價值。你可以看到亞洲金融中心的功能已經消失，如果房地產價格下跌50%，那麼香港的財政將如何支撐？從哪裡來的錢？

一個城市基本上需要一個水源，然後由第二層級的政府機構分配資金，資金再在市場上流通和槓桿。現在最主要的水源已經消失了，那麼當房地產下跌50%或更多時，香港該如何底部反彈？這是一個困難的問題。

其次，香港的房地產商清楚地知道自己現在是守尾門的人。如果在1997年到2003年的衰退期間，香港的中小企業破產是由香港的房地產商和中資夾殺造成的，那麼今天的情況就是香港地產商正在被夾殺。正如電影《金手指》中明確指出的那樣，香港經濟的核心不是房地產或金融，而是一個炒賣騙局，每個人都想賺錢，但沒有人想成為最後一個守尾門的人。

錢從哪裡來呢？政府內部和我們都知道，香港市場所有貨幾乎都受制於中國。但正如電影《金手指》所展示的，只有股票，沒有現金。

https://news.mingpao.com/pns/%e8%a7%80%e9%bb%9e/article/20240223/s00012/1708621052148/%e8%91%89%e7%a7%80%e4%ba%ae-%e8%b2%a1%e6%94%bf%e9%a0%90%e7%ae%97%e6%a1%88-%e6%87%89%e5%85%a8%e9%9d%a2%e6%92%a4%e8%be%a3%e9%82%84%e6%98%af%e6%b8%9b%e8%be%a3

隨着特區政府將於下周三公布財政預算案，地產業界亦開始加強攻勢，要求港府全面「撤辣」，有個別人士更施壓財政司長（和港府），稱若不全面撤辣，將需為日後樓價大幅下滑負責，並會因此難以續任。

須澄清的是，此輪樓市泡沫爆破，主因是地產業界過去10多年來，持續把樓價推高至終需一爆的嚴重泡沫水平，有關人士不但不去檢討其昔日所作所為，還把所有責任全推給港府和官員，其中不當之處，相信政府亦十分清楚。

4個選項 不同結果
筆者只想在此以經濟學家身分指出，不同程度的減辣跟全面撤辣，將可能造成如下不同結果。當局可以此選擇最有利市民、經濟和政府的選項

（1）若港府只把所有額外買家印花稅減至5%（或保留在7.5%），並留待樓價累跌50%時宣布全面撤辣，應可即時造成約6%反彈，進而為樓市築下一個堅實和不易再穿的底。一旦如此，現屆政府將可以適時的撤辣，在樓市泡沫爆破時成功為樓價築底，及避免樓價過度超跌。港府在經濟學界、其管治能力和國際評分將會有所提升。


（2）若港府保留公司和海外買家的7.5%額外買家印花稅，但把個人的第二個或以上物業的額外買家印花稅減至3.9%，港府則可嘗試在樓價累跌55%時才以全面撤辣為樓市築底。

（3）若港府保留公司和海外買家的7.5%額外買家印花稅，但把個人的第二個或以上物業的額外買家印花稅取消，港府宜留待樓價累跌60%時，才以全面撤辣為樓市築底。

（4）若港府現階段接受地產業界的建議全面撤辣，那正如筆者早前文章所述，港府將陷「無招守險」的困局，香港樓價頂多能在全面撤辣初期出現「迴光返照」式的短暫反彈，之後就是許多輪跌浪，直至樓價累跌75%或以上才有望逐步止跌回穩，這將意味相當漫長的嚴重衰退。相反，若選第一個選項，香港應可在下屆特首選舉前出現經濟回暖。

最後，筆者亦想各大地產商慎重思考，若貪圖短期反彈而催谷政府選第四個選項（現階段全面撤辣），往後日子將更難捱和更漫長；反而第一個選項的痛苦更小，更重要的是約兩年後就可再來過。孰優孰劣，務請三思。