呢幅圖表達緊2017年嘅啟德，當年商業規劃嘅佈局尚算正常，由新蒲崗經啟德至九龍城，沿太子道東一帶都係商業用地，或者係有利商業活動嘅政府用地（黃色範圍）：
- 新蒲崗屬於起動九龍東其中一區，由工廠區逐漸轉為商貿區，商廈持續增加
- 工業貿易大樓喺2015年啟用，旁邊嘅稅務中心喺2022年12月啟用，陸續由灣仔稅務大樓搬嚟啟德
- AIRSIDE，樓高近50層嘅甲級寫字樓，預計2023年開幕
- 啟德河對岸嘅1M區同2A區商業用地
- 啟德發展區內嘅商業用地以地下購物街形式貫穿（黃線），帶動人流同商廈間嘅協同效應
啟德城中心嘅商業發展，加上當時計劃興建嘅九龍東環保連接系統（白色虛線）帶動九龍灣同觀塘嘅人流，啟德CBD2嘅構想相當美好，可以預計啟德人財皆旺。
不過轉捩點喺2018年出現，一子錯滿盤皆落索。
現為公營房屋用地嘅2B區（包括啟欣苑所在嘅2B2用地），當年仲係私人住宅用途，向維港一面擁有優越海景，拎嚟做私樓非常合適。2B區後面嘅2A區景觀冇咁好，對正太子道東嘅噪音同廢氣，用作非住宅用途隔開污染比較理想。原本2B攞嚟住，2A就行街返工咪幾好⋯⋯
就喺2018年，政府將啟德七幅私人住宅用地改為公營房屋，包括2B區嗰六塊地同埋啟晴邨隔籬嘅1E1用地。
到咗2019年，除咗反送中之外，高銀喺跑道區嘅酒店地撻訂，熾熱市況開始轉淡，同年體育園嘅商業地以7100呎價賣出。
到2020年，肺炎疫症蔓延全球，市況低迷。同年政府推售宋皇臺站附近嘅三塊2A區商業地（即係早前長實低價買入嗰幅住宅地）流標收場，啟德前景就睇得更淡。
商業地前面對住公屋，估價無可避免會跌，加埋市況唔好，流標都唔出奇。同年嘅一項決策，向啟德送上致命一擊：
啟德單軌取消！
商業發展需要交通配套，九龍東地區之間必須擁有快捷嘅交通連接，CBD2先會成事。冇咗單軌嘅啟德，連接唔到九龍灣同觀塘，帶動唔到人流往來兩地，唔會有「九龍東」嘅synergy。至於「多元組合」方案根本冇用，靠塞爆嘅觀塘綫定係啟德嘅迂迴掘頭路？
睇吓當下嘅啟德發展區，住宅越嚟越多，但將會落成嘅商廈一隻手掌都數得晒：AIRSIDE、SOGO、體育園嘅中電新總部同帝盛酒店，總商業面積可能仲少過新界嘅新市鎮。形容啟德係住宅區仲貼切，邊有CBD嘅格局同規模？
2A區商業地賣唔出，點算？如果重視啟德長遠嘅商業規劃，理應滾存土地或將土地撥作臨時用途，市況一時唔好唔等於成世都唔好；如果倉促轉住宅賣出，到商業需求回復嗰陣冇地賣就麻煩⋯⋯不過政府喺2021年提出將啟德區內多幅商業用地改劃為住宅用途，包括跑道區4B5 4C4 4C5三幅，世運道2A區嘅「2A2 2A3」「 2A4 2A5(B) 2A10」 兩組地，世運道剩返嘅三幅商業地：1M1 1M2 2A1，就係簡約房屋嘅選址。
到咗2022年，改劃住宅嘅規劃建議當然引起CBD2支持者嘅反對，包括持有大量跑道區蟹貨嘅地產商 - 地產建設商會都出到聲反對。不過城規會係點運作⋯⋯你懂的，最後2A區嗰兩組地同埋跑道區4B5都轉咗住宅。（另外住宅用地內會興建男童院同埋弱勢社群嘅院舍，包括超級豪宅林立嘅跑道區。）
2020年流標嘅「 2A4 2A5(B) 2A10」商轉住用地，喺2022年12月由長實投得，呎價6100。地產商好誠實，已經唔覺得啟德值咁貴，最高價都係6100，其他地產商（包括大搞Park Peninsula救亡嗰班）個投標價就更低。更甚嘅係，連政府都覺得啟德地唔值咁貴，唔mark高啲底價，寧願低價賣都唔流標。
2A區轉做私樓，地皮注定唔會賣到好價錢，一面對住太子道東，另一面對住海景公屋居屋，買呢啲樓嘅業主點平衡心理，買完唔驚畀人笑咩？
如果2A區部分用地轉做政府用地，帶旺人流同就業機會，都仲有機會慢慢谷返起商業發展。不過啟德低處未算低，依家再加多個簡約公屋。
出價精準嘅誠哥都中伏。未公佈簡約公屋之前，世運道勉強都仲算有三塊商業地，sell吓未來地下購物街都仲得。依家呢三塊地「臨時」轉做住宅，順便截斷埋地下購物街。假設2026年起好簡約公屋，當住5年就拆，拆完即刻賣地加6年建築期，最快都要等到2037年先發展完，14年啊！另外隔籬嘅「2A2 2A3」喺今年賣地計劃入面，咁樣嘅時機公布選址點樣賣到好價錢？點填6000億抗疫個氹？
——————
啟德CBD2嘅故事就係咁，本人居住啟德多年，關注區內嘅規劃同發展。呢幾年見過太多唔理想嘅決策，一次又一次摧毀規劃願景。見證發展由盛轉衰，不勝唏噓。
第一批啟德居民喺2013年入伙啟晴，十年過去，大商場未開，一間圖書館體育館都冇，公園等咗八年幾先開；人口不停加，但得兩間小學一間中學，未興建嘅中小學用地都攞咗嚟做過渡性房屋；本來可以自給自足嘅社區卻規劃失衡，人口好多，但想就近入學、當區就業都冇機會，乜嘢都要搭車出去先有。
房屋問題緊要，但規劃、經濟發展同社區配套都好緊要。決策係要深思熟慮，唔係話塊地夠大，夠近地鐵站就適合居住，周邊嘅環境、配套、發展脈絡都須要顧及。起樓唔係玩Cities Skylines，用嘅係數以百億計公帑，一動工就返唔到轉頭，做錯決定唔係㩒個Delete掣咁簡單。
硬推簡約房屋，如同CBD2嘅催命符，意味政府否定規劃制度同承諾，無法再得到發展商同投資者嘅信任，喺將來嘅發展計劃如北部都會區同明日大嶼將面對更多困難。還請政府信守承諾，有始有終，逐步修正以往不當嘅規劃，妥善完成啟德發展計劃。
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=pfbid02ZQbmJrUAMqJruHRyRRr4H3oeB8sipwc6C2fibfkQaezjABFB6unucj4tDKfNsGXXl&id=100067095297059&mibextid=qC1gEa
