有一直看此欄的讀者都會知道,筆者不支持買樓,尤其是這兩年。原因不外乎宏觀經濟欠佳、貨幣供應減少、股市下跌、息率抽升及租金回報太低等等。筆者由2021年第三季開始不斷唱淡樓市,中原樓價領先指數自那時起至今已跌超過1成半,而且成交仍然低迷。甚麼人才該買樓呢?而甚麼時候才值得買入呢? 一如既往,探討前必先開宗名義,有三類人必須買樓,沒有討論空間:
(一)想要裝修成自己喜愛的模樣,那必須買;
(二)以應付另一半要求,那必須買;
(三)以應付自身滿足感,租樓是應付不了的。
如果不屬以上三種,就可以繼續看下去。 唱淡時間異常準確,於2021年8月寫了幾篇文章唱淡本地樓價後,中原指數就不斷下跌,由191點跌至159點,足足17%! 成功看淡的是因為歷史數據告訴我們,如果美國聯邦儲備局「收水」,樓價就必須下跌,樓價與M2幾乎同步。 此外,租金回報已低於供樓利息,即租樓付出的金額比供樓的利息更少!換言之,買樓後放租的回報是負數。
9成上車者已負資產
因此,單純從數學角度出發,買樓已比租樓更愚蠢。數據顯示,去年以九成按勉強「上車」者,已經負資產,因為樓價已下跌超過一成,賬面上虧損已超過整份首期,可悲也。 有朋友經常說,自住根本不用怕,這實是錯誤思維。打個比喻,沒有人會以1,000元買一碗飯,然後說,因為是自用,所以不用理會價格。 為何要急於在市頂買入單位,而非待樓價下跌20%才買入呢? 以同一單位算,待價格下跌20%時,單位大小能增加25%;即400平方呎變500平方呎!所以,自用或投資根本不影響結果,重點在於,必須從數據上出發,以找出正確入市時機。
難以實現財自
無可否認,樓價在價格波動率上比其他資產穩定,例如比港股、美股、商品及加密貨幣更穩定,對於「亂炒人士」來說,有可能是個好操作,因為買樓能鎖起大部分資金,大大減少亂買亂賣的可能性。 不過,這也嚴重影響向上流的可能性,未來10年樓價不可能像以從20年般不斷上衝,如果把努力打工賺取的工資全投到房地產中,只會壓低整個資產組合的回報,同時浪費了極多機會成本,難以實現財自。 所以,買樓這操作並不適合大部分年青人;反之,適合已經賺夠並打算退休者,因為樓價低波動的特性,可以有效保存資金。 而對於專欄開首提及的那三種必須置業者,可以待聯儲局宣布減息,或者重新「放水」時,便可以考慮進場。 當供樓利息重新低於租金回報,樓價便會止跌回升。
文章版權為新傳媒集團所擁有,原文請按: https://www.edigest.hk/1117247/?utm_campaign=ED_ContentCopy&utm_source=Web-inventory&utm_medium=Content-Copy_ED