係咪有人屆蛇係24小時工作室住

鄭欣宜

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鄭欣宜 2022-02-21 19:24:53
上去d 房屋網站
見到d 24小時工作室po 裝修到好似住屋咁
120呎賣十鬆買 又話有私家浴室 又話有cctv 24小時全冷氣 包wifi
係唔係真係咁好潛力 值唔值得投資
惟有飲者L其M 2022-02-21 19:33:09
係。 攰咗休息啫 唔計住屋
鄭欣宜 2022-02-21 19:35:41
我從來都不建議大家,購買任何一手商場劏舖、劏工廈、納米樓之類的單位,因為蝕本的機會實在太大了。最近就有一個成交個案,買家在2018年買入劏工廈的單位,兩年後賣出蝕讓高達35%,真係慘不忍睹。
這個慘蝕的個案,在荃灣楊屋道137至143號永華工業大廈,將一層工廈劏成56個工作室單位,面積83至380方呎,當時平均呎價6,900至8,280元。上星期出現一宗成交,原業主2018年以68.8萬元買入,最近以45萬元蝕讓賣出,較原購入價下跌35%。
點解兩年內蝕得咁慘?永華工業大廈樓齡高達48年,在荃灣區接近這個樓齡的工廈,合理呎價不應超過4,000元,原業主花小量的錢裝修後,以7,000元以上的價格賣給你,接手的人當然很大機會蝕本。根據最近的成交,雖然較原價跌幅超過三成,但估計還有下跌空間。



上星期荃灣永華工業大廈一個劏房工作室,業主慘輸三成半離場。

 

觀塘亦是一個劏工廈的蝕本重災區,很多這兩三年買入的人,每呎平均價高達一萬元或以上,以目前同區市價衡量,基本上百分百肯定蝕錢。例如最近開源道55號開聯工業中心A座一個面積1,787呎的中層單位,以1,050萬港元連租約成交,平均呎價約5,876元;開源道算是最接近港鐵站的街道,開聯工業樓齡只有36年,在該區工廈群的質素算是不錯,但平均呎價不用六千元,試問你用一萬元呎價買的劏房工廈,有可能不蝕本嗎?
雖然劏房工廈的平均呎價,通常較同區昂貴很多,但為何總會有人購入?相信最主要原因是滿足很多人「做業主」的心態。目前在香港買一個住宅單位,最便宜都要數百萬元,買車位也要一兩百萬,但這些劏工廈的單位,通常幾十萬就有交易,並附送一個「回報率陷阱」,讓你以為可以得到高達五厘的回報率,但其實這些工廈很難找到租客,只要過了回報保證期,可能幾年都不會收到租金。
另一原因就是包裝及宣傳都做得很好,吹出一大堆漂亮High Class的感覺形象,例如智能化管理、先進保安系統、指紋電子密碼鎖、雲石接待大堂等,但老工廈始終是老工廈,樓齡已經高達四五十年,整座大廈已經非常殘舊,如果只是內籠裝修漂亮,難道價格就可以升高五至八成?這些劏廈要做到整體銀碼在100萬元以下,給人「幾十萬就可以做業主」的感覺,通常每間面積劏到數十至一百多呎,實用率只有五成,根本很難作為正式的辦公室,就算是「One man band」的工作者,會選擇在家工作或到Coffee Shop更為方便,不會花錢租用這些數十呎的工作室。
當然有一部分的工廈劏房,設計的時候已經包括獨立廁所,偷偷地用作居住用途,地產經紀也會告訴你「你唔係用來住嘅,只是於房間通宵工作之後,攰攰哋休息睡一晚,唔會拉嘅」……當然你千萬不要相信!在工廈偷雞住人,絕對是犯法的行為,當然你被拉之日,應該唔可能再搵到這個經紀。
小麥塵 2022-02-21 19:35:54
想坐得穩陣啲既
申請個商業登記添
咁就安全
我係英國人呀屌 2022-02-21 19:36:08
120尺10零萬? 想買10間
鄭欣宜 2022-02-21 19:36:12
返屋企或 coffee shop坐
鄭欣宜 2022-02-21 19:36:49
你上網睇下 有好多
鄭欣宜 2022-02-21 19:37:33
如果用嚟投資
睇咗上面文章睇嚟租唔出
熱褲小妹妹 2022-02-21 19:41:30
本身有生意做緊嘅自住/租應該ok 投資應該掹水啲?
小麥塵 2022-02-21 19:42:04
要預啲人係租唔長囉
鄭欣宜 2022-02-21 19:42:34
睇完上文直程覺得冇人會租
我係英國人呀屌 2022-02-21 19:42:47
至少都55萬
鄭欣宜 2022-02-21 19:43:33
就算租出,我估只值3至4千蚊
熱褲小妹妹 2022-02-21 19:43:34
鄭欣宜 2022-02-21 19:44:05
有百幾
話時話 2022-02-21 19:44:08
工作空間 做通宵坐係櫈休息吓
鄭欣宜 2022-02-21 19:44:31
鄭欣宜 2022-02-21 19:45:21
咁買嚟做咩 仲要供
本身冇閒錢
熱褲小妹妹 2022-02-21 19:45:59
蛇叔貓 2022-02-21 19:46:18
睇過有對YouTuber租過呢啲工作室

可能都係求其裝又太舊

會有漏水或天花生銹
當然業主唔會理
鄭欣宜 2022-02-21 19:47:20
link就我放 樓就你買
鄭欣宜 2022-02-21 19:48:07
褲 佢住喺入面?
熱褲小妹妹 2022-02-21 19:49:11
鄭欣宜 2022-02-21 19:49:16
係咪好似啲youtuber嗰啲workshop
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