財經拆局 跟超人沽貨

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2022-09-29 20:28:40


長實又有大動作,今次是大手出售中半山貴重物業,以207億出售波老道豪宅餘貨予新加坡基金。

按長實宣布,出售波老道21號豪宅項目「21 BORRETT ROAD」尚未沽售的住宅單位及車位,作價207.66億元,買家為新加坡基金LC Vision Capital,是次出售的收益估計約63億元。

按香港媒體引述消息稱,交易對買賣雙方均屬公平有利,乃雙贏局面;站在賣方長實而言,物業發展銷售是核心業務,向來奉行「貨如輪轉」營運策略,是次出售波老道項目全數待售單位予單一買家,可有效率地鎖定可觀利潤;

而消息稱買方新加坡基金能以「大手優惠價」購入本港珍罕地段頂級豪宅,投資值博率高,「一旦本港恢復全面通關後,波老道項目的升值潛力應該很理想。」

「雙贏局面」是笑話
報道所說的「雙贏局面」,根本就是一個笑話。跟進開長實交易的財經記者都會知道,從來就沒有所謂「雙贏」的局面,唔信可以問下2017年以402億向超人買入中環中心的全國政協盧文端、「小巴大王」馬亞木、仲有金利豐朱太依家有咩感受?

長實過去不是未試過出售整個發展中的住宅項目,2008年9月金融海嘯後,就曾以約26億元售出九龍塘廣播道81號(前亞視總部),但今次不尋常是,項目已開賣至今逾一年半,以整個項目供應181伙住宅單位計,目前只售出33伙,按照未售出住宅單位涉148伙,面積近32.8萬方呎,每方呎相當於6.2萬元,以及其餘86個停車位每個500萬元、31個電單車停車位每個30萬元計算。

平均逾6萬元呎價當然貌似天價,不過與長實之前已出售的單位比較,長實實際上是少賺了一成至五成四!到底小超人李澤鉅打緊咩算盤?

點解話長實賺少左?
2021年初,長實將21 BORRETT ROAD第1期率先以現樓形式登場,2月錄得首宗成交,單位為23樓1室特色戶,5房間隔,天台建有私人泳池,以約4.59億元連3個車位售出,呎價達到13.6萬元,一度刷新亞洲一手分層住宅呎價新高紀錄。

而且屋苑買家位位非富則貴,包括「體操王子」李寧、內地千億富豪汪立平家族成員、中國龍工主席李新炎的妻子倪銀英、及本地新晉女模黃祖貽等等。

21 BORRETT ROAD早前累售33伙
項目迄今累售33伙,長實套現逾68.3億元,成交價約1.51億至4.59億元,呎價由6.9萬至13.6萬元。

所以說長實以平均呎價6.2萬元「賣斷」整個21 BORRETT ROAD,遠比之前出售的單位呎價低出一成至五成四,假設項目平均呎價可以賣到中間價9萬元,那麼今次長實交易就是少賺了近92億元,相當於交易金額44%。

有甚麼理由是明明到口的「肥肉」都會吐出來?李澤鉅曾經講過對項目「不捨得出售」,現在恐怕是長實對未來香港樓市的看法有變,小超人已經用腳做了表態。

長實決心盡快賣斷「頂級豪宅」
值得留意是,為有助交易完成,不單成交期長約兩年半,長實更同意,可應買方請求,在交易完成時向買方提供最多103.83億元、相當於作價50%的貸款,利息以滙豐最優惠利率(P)減2.25厘計算,以目前5.125厘計算,即是實際利率只有2.875厘。以目前加息環境看,條件是相當優惠,亦反映長實幾乎「志在必得」,決心要盡快賣斷手頭這項「頂級豪宅」。

本欄之前都提過,長實早前向城規會申請,將旗下天水圍嘉湖海逸酒店重建改劃方案,由重建改為改裝,將酒店作為「分層住宅」,單位數目由去年獲批重建5000伙,大減78%至1102伙。

以每個單位平均300呎,按嘉湖山莊呎價約一萬元,每個單位就價值約300萬。今次改建減少了3898單位,換言之是少收了近116億元。

當時的結論是:「以計數精明的李澤鉅,點解會有錢唔賺?答案似乎只有一個:改建時間最快,幾乎可以即時應市,不用冒險擔心樓市有變數。」

李澤鉅預測樓市走向相當準確
現在樓市已經確認跌勢,上述的改建方案證明李澤鉅對預測樓市走向相當準確。至於今次波老道交易有分析員亦認為,在整體樓價趨弱下,交易作價理想,更重要是按長實過往推售該項目第1期的進度,一如其他豪宅樓盤般銷售速度緩慢,而現時可一筆過出售全數餘貨,作價極佳「好難唔賣」。

當長實都可以接受少賺四成多而提早「賣斷」整個項目,現時不少香港人包括自己都有朋友本想移民,但因為層樓未賣得出而進退兩難。面對樓價由高位已經調整一成一,不少人期望政府可以放寬樓市辣招,令樓價有機會見底反彈(或許新加坡基金是基於這種心態才入市),但這種預期既不切實際亦未必收效,倒不如學小超人沽貨心態,決心賣斷項目,盡早將錢落袋才是真實財富。

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E6%8B%86%E5%B1%80-%E8%B7%9F%E8%B6%85%E4%BA%BA%E6%B2%BD%E8%B2%A8-%E9%A1%8F%E5%AF%B6%E5%89%9B-065646385.html
2022-09-29 21:21:24
2022-09-29 21:25:54
豪宅唔計
2022-09-29 21:54:42
李家成家都無腦既

香港樓市go go go
2022-09-29 22:02:41
下次開會又可以sick leave
2022-09-30 04:25:48
誠哥睇錯市
2022-09-30 12:54:52
投資地產我只信李嘉誠


2022-09-30 13:08:15
「雙贏局面」是笑話
報道所說的「雙贏局面」,根本就是一個笑話。跟進開長實交易的財經記者都會知道,從來就沒有所謂「雙贏」的局面,唔信可以問下2017年以402億向超人買入中環中心的全國政協盧文端、「小巴大王」馬亞木、仲有金利豐朱太依家有咩感受?



今次我幫誠哥啦,明明中環中心即買即賣都賺到仆街




中環中心由多個財團一同購入,而接貨的投資者分別擁有不同樓層,資深投資者蔡志忠去年七月率先拆售二十二樓全層單位,蔡志忠透露,沽出二十二樓全層套現十一億元,帳面淨賺高達四億七千萬元,意味由其接手後,呎價升足八成。




不單拆售個案,其實不少買家去年已開始將整層樓面沽出,同樣是賺個盆滿缽滿。去年八月已有消息傳出,有「物流張」之稱的張順宜,已連環售出三層,合共套現三十七億五千萬元,以之前向長實購入的呎價約三萬三千元計,物業升值四成至六成,帳面大賺約十二億六千萬元。另一買家盧文端,亦成功沽出三十樓全層,成交價十億七千萬元,呎價四萬三千元元,亦升值三成,帳面賺二億五千萬元。



https://www.capital-hk.com/topics/local_topics/%e4%b8%ad%e7%92%b0%e4%b8%ad%e5%bf%83%e8%b3%a3%e9%8c%af%e5%83%b9%e3%80%80%e8%b6%85%e4%ba%ba%e7%9d%87%e9%8c%af%e5%b8%82%e3%80%80%e9%95%b7%e5%af%a6%e5%85%89%e8%bc%9d%e4%b8%8d%e5%86%8d/
2022-09-30 15:31:49
鉅仔慘啦 要比連登樓好笑佢係廢淡
公屋仔 樓價跌一半都買唔起 要訓街啦
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