【樓爆在望】低調置業討論區(47)

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邊度會所？ 好靚

【名家搶先睇】環球資產唔癲至奇(張一鳴)

最近聯儲局副主席費希爾指出，一些國家，樓價高企，正在上升，這可能是長期低息的結果。對不起，長期低息肯定是原因！

筆者的工作包括在全球尋找及收購有投資價值的物業，過去幾年，全球主要大城市房地產價格已升至非常高的水平，毛租金回報率比借貸成本高只有1-2%比比皆是，雖然歐美二線城市依然還有機會，但從去年開始全球過剩資金已從一線城市流向二、三線城市，使回報率明顯下降，中介滙報一些城市的成交量較去年同期下降了一半，因為買賣雙方的期望出現明顯差距。

幾年前筆者發現不少在美國曼克頓的大業主，都是用100%槓桿持有及收購這些超貴重物業，當時已心想，美國金融界為甚麼沒有從2008年金融危機中吸取教訓呢？當時在歐洲收購物業，一般最多只能借70%按揭，但最近筆者發現，歐洲一些國家的銀行已提供100%槓桿收購大型商業房地產，筆者即時想起，歐洲債務危機好像還未解決啊！另外，不同的德國銀行，每隔幾個月就會致電筆者，查詢有否收購的貸款需要。

負利率及不斷印錢已迫使不少銀行降低風險控制門檻，在資產市場價格高企、現金回報率極低的情況下，進取放貸，雖然不少金融監管機構都指出，現在銀行體系較2008安全得多，但這和筆者的親身經歷有明顯出入。我們不能不讚香港金融管理局，對防禦另一次金融危機所實行的措施。

http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=56874355&category_guid=7015342&category=instant&issue=20170625

係咪又炒股輸咗

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澳門居多

【經濟客艙搶先睇】香港樓市vs多倫多樓市（Captain Cool）

香港同多倫多，兩個城市、兩種不同嘅樓市溫度，新一代卻面對同樣嘅難題：「買樓」。

香港樓價易升難跌，因為接近六成家庭已經供完樓。喺慈父慈母支持下，願意為子女畀首期，又唔怕供多層，體現傳統父母為下一代嘅無條件犧牲。香港人與父母同為大多數，年齡層亦越推越後，甚至婚後選擇跟父母同住，比比皆是。

喺多倫多越來越多八、九十後，畢業後同父母同住，或者根本冇諗過搬出去住，佢哋仲成為樓價飆升嘅催化劑。多倫多都好似香港出現樓價狂升浪潮，主要原因都係過去全球放水熱錢流入、中國走資潮同移民潮掃貨及人口結構改變，房價只是一路向上。

多倫多二手樓市亦持續上升，但有人話二手樓缺盤又缺貨，竟然因為子女同父母。多倫多子女跟父母同住比例超過七成，二手房屋銷售佔整體銷售嘅比例近八成，跟香港同樣差唔多。不過，香港嘅家庭債務佔本地生產總值（GDP）比率相對加拿大低，今年首季佔比為66%；加拿大嘅家庭債務佔GDP比率逼近三倍。多倫多子女跟父母同住比例超過七成，二手房屋銷售佔整體銷售嘅比例近八成，跟香港市況幾相近。

二手房屋欠缺盤源，最大問題係多倫多嘅慈父慈母，佢哋冇香港嘅慈父慈母供完間獨立屋，仲有錢幫囝囡一炮過畀首期。佢哋唯一可以做，就係將間屋留畀囝囡，希望囝囡呢段期間嘅依賴，幫到佢哋儲首期嘅第一桶金。大多數嘅多倫多父母都係持貨觀望，房價只升不跌，形成同香港二手樓乾升相近嘅情況。

http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=56872426&category_guid=7015342&category=instant&issue=20170625

頭先望吓財經雜誌，話西班牙嘅樓都升咗2成幾，唔知係咪因為可以買樓移民過去關係?

移民去西班牙只要買間50萬歐元以上嘅樓作為投資移民就得，回報話去到4.4厘

如果真係移民去到就融入當地社會，忘記香港，搞唐人街做乜？

嗌價終回落！龍豐花園「貨尾」車位減價推出 (16:42)

【on.cc東網專訊】二手交投放緩，車位價亦見有回落。市場消息稱，去年底由投資者拆售上水龍豐花園私家車及貨車車位部分餘貨，近日減價推出，減幅約1萬至2萬元，其中地庫單號車位，售價由23.8萬減至21.8萬元。另有去年底大手購入該屋苑5個車位的投資者，近日亦願以購入價15.5萬元，平手放售其中2個車位。

http://m.on.cc/nc/fin/20170625/20170625164239fi.html

係咪又炒股輸咗

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賭錢真係可以輸到乜柒都無無底深潭

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認同

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講緊邊個

頭先望吓財經雜誌，話西班牙嘅樓都升咗2成幾，唔知係咪因為可以買樓移民過去關係?

移民去西班牙只要買間50萬歐元以上嘅樓作為投資移民就得，回報話去到4.4厘

如果真係移民去到就融入當地社會，忘記香港，搞唐人街做乜？

話說我有個中學同學，上世紀同家人移民去咗嗰邊開中餐廳，自此冇見過佢，西班牙經濟好返少少，希望佢下一代融入到當地社會

我覺得移民為咗下一代嘅應盡快融入人哋社會，忘記香港，等下一代真正成為歐洲人

要建國去買塊地買個島自己開發，咁先係路

小島會陸沉

忽然諗到
其實淡淡係咪驚香港陸沉先唔買樓

你估淡淡想唔買咩
那有錢

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生果報公屋借幾轉財仔要賣樓還錢新聞

【二手冷封】周末十大屋苑成交一隻手數得晒

新盤蘊釀新一輪搶客戰，買家目光集中一手樓，二交市場交投淡靜，中原及美聯各自統計的二手十大屋苑同樣3宗成交，一隻手數得晒，當中港島區的藍籌屋苑全線捧蛋。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，元朗大型新盤以貼市價搶客，大量搶去新界區客源，加上二手盤源長期缺乏，業主叫價態度強硬，議價幅度低，買家轉向抽新盤碰運氣。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，樓價持續上漲下，準買家追價能力受考驗，二手氣氛回軟，交投有減慢跡象，部分業主心態軟化，開始增加議幅，惟現階段業主持貨力強，屋苑放盤短缺，普遍業主只願「象徵式」調整叫價，減價潮未成氣候。

http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=56874878&category_guid=7015342&category=instant&issue=20170625

好似少咗巴打上車,可以等新盤

【二手冷封】周末十大屋苑成交一隻手數得晒

新盤蘊釀新一輪搶客戰，買家目光集中一手樓，二交市場交投淡靜，中原及美聯各自統計的二手十大屋苑同樣3宗成交，一隻手數得晒，當中港島區的藍籌屋苑全線捧蛋。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，元朗大型新盤以貼市價搶客，大量搶去新界區客源，加上二手盤源長期缺乏，業主叫價態度強硬，議價幅度低，買家轉向抽新盤碰運氣。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，樓價持續上漲下，準買家追價能力受考驗，二手氣氛回軟，交投有減慢跡象，部分業主心態軟化，開始增加議幅，惟現階段業主持貨力強，屋苑放盤短缺，普遍業主只願「象徵式」調整叫價，減價潮未成氣候。

http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=56874878&category_guid=7015342&category=instant&issue=20170625

二手無盤，樓市高高高

【二手冷封】周末十大屋苑成交一隻手數得晒

新盤蘊釀新一輪搶客戰，買家目光集中一手樓，二交市場交投淡靜，中原及美聯各自統計的二手十大屋苑同樣3宗成交，一隻手數得晒，當中港島區的藍籌屋苑全線捧蛋。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，元朗大型新盤以貼市價搶客，大量搶去新界區客源，加上二手盤源長期缺乏，業主叫價態度強硬，議價幅度低，買家轉向抽新盤碰運氣。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，樓價持續上漲下，準買家追價能力受考驗，二手氣氛回軟，交投有減慢跡象，部分業主心態軟化，開始增加議幅，惟現階段業主持貨力強，屋苑放盤短缺，普遍業主只願「象徵式」調整叫價，減價潮未成氣候。

http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=56874878&category_guid=7015342&category=instant&issue=20170625

二手無盤，樓市高高高

一手樓gogogo

好似少咗巴打上車,可以等新盤

好似少咗巴打上車,可以等新盤

舊資訊，2015年1月嘅，歐洲買樓移民

歐遇良機(四): 移民門檻因匯價降 220萬有居留權

縱歐元區面對經濟困境，留仍有不少人夢寐以求學或移民歐洲。歐元貶值令投資移民成本大減、留學使費亦慳一大截，齊齊打八折。

歐豬國投資移民門檻 隨歐元急降　　

「平價」投資移民，多數出自經濟欠佳的歐豬國。葡萄牙、西班牙等可以50萬歐元買樓作投資移民、而希臘入場費更低至25萬歐元(現時約220萬港元)。獲得居留權後，便可自由出入26個申根成員國，不過緊記，獲得居留權不等於可入藉成為該國公民。　　在葡國購買50萬歐元或以上物業，投資維持5年時間，可申請永久居民；無語言、學歷、工作經驗要求，無需商業背景和資金來源證明。一人申請，子女及父母均獲歐洲身份，且全家可享受醫療等福利，隨行子女亦可享受免費教育。投資者在葡萄牙亦有工作權。

葡國有工作權 西班牙免「移民監」　　

西班牙投資移民的門檻亦是50萬歐元，全數付款買入物業後就可獲得西班牙臨時居留權。只要持有該物業，即使申請人長居海外，只需定時前往當地換新居留簽證即可不斷申請居留權的延期，不用坐「移民監」，續期5年後可轉為永久居民。　　不過， 由西班牙失業率高達三成，因此投資者在西班牙沒有工作權，政府不希望移民再來工作市場分一杯羹。且西班牙投資移民不可同時申請配偶及雙方父母。　　雖然西班牙對居留權易取，但想入籍，便有居住和離境的嚴格限制，拿到永久居民身份後需再等10年，才可以申請入籍。而在葡萄牙成為居留權後6年便可申請入籍，而入籍前1年，需在葡萄牙生活不少於30天，同時需通過語言測試。

希臘入場費低 惟有脫歐風險　　

歐豬國中，移民希臘入場費最低，只需25萬歐元投資於物業市場，並一直持有即可獲永久居留權。希臘是歐盟27個成員國之一，同時還是申根國家，因此其發放的居留許可在歐盟及申根區內有效，看起來甚為吸引。　　然而投資移民至希臘於住滿7年並成功入藉前，是不容許投資者於當地工作，同時亦不能享受社保規定的福利。　　還有一點需留意的是，希臘大選後，屢傳新政府密謀「脫歐」，一旦成真，日後該國的居留權或可能不再於其他歐盟國家通用，有意以希臘作跳板後於歐洲發圍者，有一定風險。

美國免簽證 馬耳他漸受歡迎　　

在上面這些國家中，葡萄牙最受歡迎。截至2014年9月30日，葡萄牙移民黃金居留項目累計發放1564個黃金簽證，2190名家庭成員隨同投資者一同獲得居留卡；其中，1487個簽證是發放給買樓移民的投資者，佔95.07%；當中約八成是中國投資者。總融資額高達9.49億歐元，其中物業移民投資8.63億，佔91%。　　原屬冷門之選馬耳他，近日亦愈來愈受歡迎，因只需投資65萬歐元，加上健康狀況証明、無犯罪記錄，通過審批更可直接取得馬耳他國籍，可在其他27個歐盟國家生活和工作的權利。馬耳他位於意大利南面地中海上的一個小島，也是申根協議區的一部分，與美國還擁有免簽證、最多逗留90天的雙邊協議。此外，作為馬耳他本國公民，還可以享受當地免費醫療、免費教育。　　家庭成員也可以同時申請。申請者配偶以及18歲以下的子女，需各支付2.5萬歐元；父母年齡在55歲以上，未婚子女年齡在18至25歲之間，需各支付5萬歐元。

留意買樓隱藏成本　　

買樓移民看似很划算，但也有風險。首先是相關國家經濟明顯不甚理想，因此新的地產發展項目少之又少，如想買樓大多是透過經紀於二手市場購入，據一些報道指，部分經紀會刻意抬高售價，例如原本只值15萬歐元的房子，卻叫價25萬歐元，以賺取當中差價。　　另外，買樓移民的一次性投資支付背後還有許多隱藏成本，比如房產稅和物業費，眾所周知，歐洲福利吸引的背後某程度是靠極高稅收支撐。　　目前，歐洲各國的移民政策很大程度上是受歐債危機，不排除將來會隨著申請人數的增加以及經濟逐步復甦而對政策有所調整。　　一步到位投資移民可能未必人人可以負擔，亦有不少人決定先到當地留學感受風土人情及文化氛圍，才決定是否以此為家。以到意大利留學為例，若公立大學免學費情況下，本科生一年註冊費為1000歐元左右，生活費一年總開銷在1萬歐元左右。如荷蘭、西班牙以及葡萄牙等國留學，花費在2萬歐元的水平左右。前往歐元區國家留學的莘莘學子除了自己使費可以鬆動些外，亦為家長們減輕了負擔。

撰文: 王錦霞

http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/topic_news_detail.php?category=special&newsid=3648