撈左按揭好耐，你問我答（9）

大件事喎，有order有僭建又釘咗契的話，你愈9成9要睇樓同拆啦如果你唔一早同賣家協商，你就要負起清拆令嘅責任同費用，同埋得非常少部份銀行可以接受按揭申請，按揭利率有機會會高啲。
依個case如果你自己搞唔掂就tg 我俾啲意見你啦
—小秘書@DrLoan

得！已補地價就當私樓，大部份銀行同hkmc用75減去計年期
—小秘書@DrLoan

想請問以下case:
男: 計埋bonus(~100k)年薪~700k
女: 年薪(無bonus)~480k
首期得1.3m

兩個都專業人士，穩定職業，最多可以借到幾多？

唔該晒

壓力測試62.9%，爆左呀，仲未計加借保費，不過你哋職業靚，用爆壓測方法再搵鬆手銀行都好大機會做到，放心前提係按揭保費折扣會由六五折變七一折、所需時間會相對較普通case長一至兩個星期
—小秘書@DrLoan

有銀行可以做到80減人齡，按揭年期18年（但要視乎物業質素、同申請人職業）
資金方面，賣完樓後有1050萬係手，5成首期要750萬，都充足嘅; 壓力測試方面，借750萬、18年還款、利息2.5%、10萬收入，壓測約55%，都過到壓測

要擔心嘅係佢哋太接近退休年齡，未必間間銀行都接受佢哋收入建議攞齊收入文件再比專業按揭部Banker過目，搞唔掂可以問我
—小秘書@DrLoan

照咁睇佢哋tu garde應該都幾差下，要留意幾個問題:
1. Tu grade麻麻，最緊要由而家開始準時還清邦民，唔好再搞差tu
2.有外債係身要計入壓力測試，每邦民月還款幾多？幫你計計條數唔清過唔過到壓測
3.如果借邦民日期太近，銀行可能會懷疑係借首期用途，可能會要求你先清晒邦民，所以最好預備定後備資金去清呀，或者有錢就依家清晒先
雖然借得少，但千祈唔好衰喺外債身上
—小秘書@DrLoan

會呀，最好申請前已有續約信，或比銀行證明續約機會好大～始終依個市道嘅contract工會令銀行卻步
如果係專業人士或政府部門都好啲，普通公司就真係較難
—小秘書@DrLoan

企硬啲嘈間中介啦，我有客試過嘈到間中介同銀行取消同埋你問吓中銀banker可唔可以有渠道幫你轉轉介表，因為有啲銀行係一插咗旗，即使另外中介withdraw都唔可以轉中介，以我所知中銀都係咁，試吓個Banker有冇額外方法幫你啦
依家東亞有新plan出返ML戶口喇
—小秘書@DrLoan

博士，想問問我有層做咗六成按揭嘅樓，係唔係唔可以放租？

一放租係唔係會即刻被銀行call loan?

原本租置公屋係免壓力測試的，但所有銀行都會知你爭緊中銀錢㗎有欠債情況下，銀行有機會要你過壓力測試，你可以照試中銀，如果你還款紀錄良好、而且過到壓測，都唔會影響批核~如果你過唔到壓力測試，銀行會要求你先全部或部份清還中銀條數的。
—小秘書@DrLoan

如果係公營機構會唔會好d?

Dr loan ,

自己係担保人，幫屋企人担左2球。自己300k一年。如果用綠表買居屋係咪只可以等新居屋？二手居屋個個都過20年係咪冇咩機？

hi 博士,
以下係我個case，
我會係5月頭申請按揭，成交日係6月30號
如果我6月頭轉工，但會拎到5月既糧單同bank statement，咁樣做會唔會有風險？
正常係咪簽offer letter果陣比返最近既糧單同bank statement就可以？而簽完後就唔會再查/要你補文件？
同埋而家正常 hsbc/boc 係比齊文件下，由申請到出offer 係咪3-4星期左右？
Thanks!

Hi 博士 想問銀行估價低成交價4%左右
係咪一定好難批足按揭？
另外銀行係咪會派人上單位睇樓估價？

得，最緊要係你唔好參與新樓，淨係用老婆名，以老婆人工最多大約借到270萬，再加你手上cash做低成數按揭，最多買到大約570萬，咁就可以避過按保嗰關，因為suppose兩公婆唔可以有兩層自住物業，可以解釋比屋企人住但比較麻煩，直接避過按保就容易得多~
—小秘書@DrLoan

你問返你公司了解吓啦，唔係每個position 都有員工plan
—小秘書@DrLoan

視乎返你屋苑嗰份保咩啦，不過一般大行都會送你半年家居保、或者有折扣、或者火險買一年送一年等等，你可以了解下抵唔抵
—小秘書@DrLoan

東亞高成數按揭要至少1.5個月佢批得慢，但出Offer letter好快，耐心等待
—小秘書@DrLoan

千其要記住銀行計壓力測試唔會用H plan，只會用cap位2.5%計呀

以2.5% 30年計，連加借5%按揭保費，每月還款額$24644，所以你一定要至少有$49288（24644*2）先可以過到第一關，而壓力測試(2.5+3%=5.5%)依家普遍放寬到65%，你一定要符合月入$49288再行免壓測plan先得呀而且有風險的，因為唔係每間銀行都放寬壓測，詳情可以睇返我#1 comment

而九成按揭只計每月底薪和合約寫明雙糧(仲要有兩年record)，佣金花紅全部唔計的
—小秘書@DrLoan

對，9按一定要有稅單
—小秘書@DrLoan

相反係回佣會多咗，經我哋係唔會影響到銀行按揭plan，反而銀行會額外出佣俾我哋中介，而中介會將一大部份嘅佣回番出嚟比客，俗稱中介回贈~通常最少係貸款額0.1%~
中介回贈都事少，最緊要係有責任心嘅中介會介紹適合嘅銀行俾你，唔會亂幫你入，而且要追進度都可以透過中介(至少我會幫你追)，避免搵唔到Banker嘅狀況發生。而且，會介紹專業按揭部Banker俾你，比一般分行同事更有經驗同關係，可以幫你拆掂case、爭取更好Offer..
不過都要小心唔係間間中介都有責任心，有啲會幫你亂插旗、亂扔banker比你、又唔覆機唔做follow up，真係要小心
—小秘書@DrLoan

係呀，最盡借720萬，佢樓價九成係$7205400，所以冇足9成啦講漏咗720萬sorry
—小秘書@DrLoan

tg me
—小秘書@DrLoan

有危險，建議你比地址我或銀行直接拉高估價先，相差太遠會估唔足價，要補翻個差價上會
—小秘書@DrLoan