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樓泡爆破三步曲
1. 樓泡爆破的第一階段是樓價暴升。一般情況下，樓價升得快過通脹就是樓市過熱警號。樓價持續多年升得快過通脹兩倍以上，可以斷定樓泡已經出現。經濟學家認為樓泡出現，可是，政府官員和財經評論員必然堅持樓市沒有樓泡，只是供應不足。政府官員和議員異口同聲增加供應，但是，炒家吸納大量單位然後空置，樓價繼續炒高。結果，樓價升至市場難以負擔水平，空置率太高，供樓能力去到盡。這時候，政府、銀行家、發展商、炒家和用家一起頂住樓價。樓按息率和首期比率會離奇地下調，推高樓價和樓按風險。零售業因為舖租和舖價太高而陷入蕭條，經濟開始走下坡，樓價橫行發展等等是樓泡爆破前的警號。
2. 樓按財務公司告急，股價暴跌，財務公司無法繼續經營。這時候，樓價不跌反升。因為股市有前膽性，股市先爆。發展商和炒家為了保持物業價值，不停在股市擔砂塞海，頂住股價。股價像拉鋸那樣，在某一水平不停上上落落。這個階段不會維持很長時間。通常，負面消息出現，股市樓市立即全面崩潰。
3. 股價先插水，樓價跟著大插。不要以為這時候，炒家會急於沽貨離場。通常，很多人會趁低吸納。這些人的損失將會最大，受創最深。銀行是最大輸家，不是炒家。香港是個無掩雞籠。在香港樓市輸了錢的炒家，不是輸了自己的錢，而是輸了銀行借給炒家的錢。炒家可以拍拍屁股一走了之。政府和銀行要承擔全部損失。政府失去全部賣地收入，港元匯價受壓，救市的資金全部來自納稅人，而最有錢的納稅人是業主。政府要敲詐業主，一點也不困難。因為香港有2047年的地契問題，而且大部份業主都要補地價或者續地契。政府可以開天殺價，也可以收回物業，不作補償。不要以為999年期的香港島物業可以獨善其身。香港政府一定向這些業主開刀。最終，香港全部業主是大輸家。
中共對香港樓市的看法和海外樓市不同。香港的外匯基金和政府儲備都是中共控制的資產，可以用來支持人民幣匯價，也可以用來買中共的爛債。香港樓價暴跌，港元脫匯和香港經濟崩潰，中共會有重大經濟和政治損失。中共國企民企在香港買地，大部份資金來自香港的銀行，不是中共的腰包。買地的錢送入香港政府庫房，其實是中共的荷包。維持香港高樓價是中共的政策。香港民生不是中共考慮的事情。可是，香港樓泡爆破，中共會否入市拯救香港是個大很的疑問。因為香港樓泡爆的時候，中共那邊有個更大的樓泡，還有企債泡沫。中共優先的工作當然是穩定中國經濟，不是香港經濟。
後事如何，下回分解。
2.及3.我非常同意，樓市一定會被經濟帶動，但現在銀行財政水浸，突然出現的情況不會太有機會，香港的外匯基金及財政儲備不是中央控制，而是金管局直接理財，中央有的財政儲備遠高香港，當然必要時動用香港的財政儲備是有機會的，但若果出現這情況，中央相信已瀕臨破產，世界經濟已差得不可以再差。
1.我是部分同意，空置率高、各市場冰封狀態，主要是因為租金及樓價已是市場無法負擔，在現今市場而然，距離這步仍有很大距離。樓價或租金升幅高於通漲，是因為人工追不上樓價，但這是必然的，貧者會用人工儲錢儲首期，富者是用金錢投資各方面錢滾錢，要說人工追不上樓價，不如說不懂投資。但至樓價比各樣投資指數更高的時間，就是樓市出現泡沫的時間，距離爆破很近，銀行借貸，亦是在開空頭支票，使銀行負資產。
