港股reits 沒落了？ 02

如果派息減半+5厘息計
終極低位就係$5

簡單黎講 823 佢就算點搵小左 佢都好小機會減派息，但778 佢搵小左就100%減派息 個息率就冇你想像中咁高 不過長線投資黎講你咪當而家係03年 挨下貨位幾年後一定上番10以上，只不過個個心態都係買落去就要幾個月上番10

823個方法其實好正確
一個仙都唔減 情願唔柒租比你 寧吉鋪不減租

係既話就爽 用一半左右既錢買多一倍貨

咁咪會減派...

買reits係因為佢個制度。佢一定要派息。派多派少唔係佢話事（最多可以決定90-100%）

我會當佢係fixes income既一種。冇債咁定息但又唔會好似股票咁隨時可以唔派息

呢個係我長hold reits既最大最大原因

就算佢派息減幾多都好。只要佢有錢賺，扣除行政費都要派息俾我。

儲股數 只買不賣。唔好一野all in 就係我既策略

唔好買死一隻
仲有考慮下坡REITs
好多坡REITs背後係淡馬錫
即係新加坡政府 好肯定唔會玩私有化

市場對REITs個計價方式正正係金融教科書本上discount cash flow model

舉個例
直接持有樓契既業主減30%租 未必影響物業估價

但REITs減30%租
同時因「減租預期」而額外要求REITs有更高厘數
所以股價會跌超過30% 甚至因為panic sell去到跌50%
呢個都係點解REITs既PB得0.2-0.5既原因+近期大跌既原因

寧吉鋪不減租某程度上抵消左「減租預期」
我覺得係對股價有利
823咁高估值某程度上都係因為呢點

2778 唔怕

我係CFA charterholder
我明你講咩

你講果套係書本上理想既計法
我講果套係現實中銀行測量師樓為左堆高樓價既on9估值法
可惜物業個估值方法就係咁on9
你留意下好多地鋪業主寧吉不租就係咁解

仲有住宅物業個估值更on9 完全不考慮租金回報 只考慮最近成交+按揭界線
所以將來上車盤就會係800萬

如果工商廈住宅要跟reits個計價方法
全香港所有物業都要即時貶值一半以上
咁搞法銀行會死

我曾經都好似你咁迷信書本上果套
但現實就係銀行同地主利益行先
無人care合理估值
比你分析哂annual report上既數字又點？你都係跑唔贏大市 根本所有分析都係垃圾

照你個講法
點解普通住宅得2-3%回報？
點解豪宅1%左右？
點解工商廈得2%？
又點解車位連1% yield都無
點解呢堆回報低過定期既物業仲有人買？

就係因為測量師樓幫手推高物業既估值
銀行先有按揭生意做
Private Bank同Commercial Bank先有得用物業做抵押品開credit line借錢出去
政府賣地先有收入
簡單d講就官商鄉商一齊推高樓價 齊齊搵大錢

你可以繼續用你書本上學既野去做分析
我都幾肯定你呢類人一世唔會買自住樓
你繼續做你既金融才俊+優質租租
我繼續做業主收租

我都明你既講法
大陸物業回報率更加恐怖

同時增長股既樂觀估值都嚇死人
地慘股就快跌到落地核 我怕佢地玩私有化

所以823,435都可以落注?只係時間問題,遲下會回到?

管理層折讓中資同港資企業極高道德風險

其實係咪政治折讓呀 怕被黨員入board跟手食埋

823唔夠平，就算唔減派都係得4％息

好明顯佢唔識

嚇一嚇

823年年派100%